弘大速配 10 万 + 到 6 万 +，上海唐镇房价的 “腰斩” 之路还要走多远？

最近上海唐镇的仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽、大名城紫金九号这三个小区，房价变动挺受关注。有业主看着房价往下走心里着急，也有想买房的人觉得或许是个机会弘大速配，这背后其实藏着不少值得琢磨的事儿。

先说说大家最关心的价格变化。仁恒东郊花园一套 143 平方米的房子，今年 6 月以 6.8 万 / 平方米成交了，你要是去链家网上查，能看到具体信息。这个价格跟 2021 年那会儿比，跌了快 30%，甚至比 2018 年买入的价格还低了 5%。浦发罗兰翡丽也差不多，5 月一套 135 平方米的房子，单价 6.1 万 / 平方米，2022 年的时候这小区房价还是 8.9 万 / 平方米呢，跌了 31%。大名城紫金九号更明显，从 2023 年 10.8 万 / 平方米的高点，降到了现在的 7.5 万 / 平方米，这些数据在上海市房地产交易中心官网都能查到。

有意思的是，虽然价格在降，但来看房的人却多了。贝壳研究院的数据显示，今年二季度唐镇这边看房的人同比涨了 42%，这种看的人多、买的价格却往下走的情况，和咱们平时对楼市的印象不太一样。

要说争议比较大的，就是学区房这事儿。以前大家觉得仁恒东郊花园贵，有一部分原因是旁边的福山正达学校。易居研究院的报告里说，2021 年的时候，这个小区因为学区加持，价格里有 25% 是学区带来的溢价，到了今年，这部分溢价降到 12% 了。这意味着要是 2021 年花 9.2 万 / 平方米买这套房，其中差不多 230 万是为了学位花的钱，现在这部分价值在缩水。

但你可能不知道，上海市教委去年公告说，唐镇周边新添了 3 所学校，都属于福山正达教育集团，老师共享率能到 80%。这就有点让人琢磨了，到底是学区本身不值钱了，还是大家慢慢明白，所谓的 “名校分校” 和总校其实不一样呢？

政策方面也挺有意思。今年 3 月上海出了 “稳楼市 15 条”弘大速配，其中一条是二手房增值税免征年限从 5 年改成 2 年，就按唐镇这几个小区的成交价算，一套 1000 万的房子，能省差不多 56 万的税，这政策在上海市政府官网上能查到详细内容。

可就算这样，愿意贷款买房的人还是不多。中国人民银行上海总部的数据显示，6 月上海个人住房贷款新增额比去年同期少了 12%，现在首套房贷款利率 3.25%，已经是很低的水平了，可大家好像还是不太愿意借钱买房。

而且今年上海新房供应比去年多了 15%，浦东新区的唐镇、周浦这些外环区域新楼盘不少，这些新盘一方面分流了买二手房的人，另一方面它们的价格还比周边二手房贵 10%，却卖得不错。这就让人有点想不通了，为啥有人宁愿多花点钱买新房，也不考虑降价的二手房呢？

地铁 21 号线今年 5 月 28 日通车了，上海申通地铁集团发过公告。通车前，唐镇东站周边的房子挂牌价都涨了 3%，可实际成交的时候，只有 3 套房子真的卖上了价，剩下 90% 的房子还是得降价才能卖出去。

乐有家研究院分析说，从唐镇东站到张江科学城，理论上 30 分钟能到，但早高峰要限流，实际得花 45 分钟。你看，交通方便是方便了，可高峰期的麻烦事儿也不少，那这地铁旁边的房子，还能因为地铁多卖多少钱呢？

唐镇旁边的张江科学城弘大速配，今年新来了 120 家企业，带来 3 万个工作岗位，这在张江管委会官网上能看到。按说有这么多人来工作，唐镇的房子应该更受欢迎才对。

但有个招聘平台做的调查显示，这些新来的人里，62% 选择在唐镇租房，只有 18% 打算在这儿买房，还有 20% 宁愿挤在张江的老房子里。中原地产的中介小张说：“300 万首付在唐镇能买个大三居，在张江只能买个老破小，可年轻人宁愿上班近点，住得小点。” 这就怪了，有工作岗位，大家却不太愿意在附近买房，那唐镇的房价靠什么撑着呢？

现在唐镇这三个小区的情况，就像一面镜子，照出了上海楼市的不少矛盾。政策想稳住市场，可市场自己还在往下调；大家以前看重学区，现在更在乎房子本身好不好住；交通是方便了，可高峰期的问题又让人头疼。

对于已经买房的业主来说，可能会担心房价还会不会降。现在 6-7 万 / 平方米的价格，比 2019 年还是高 25%，国家统计局的数据显示，2019 到 2024 年上海物价涨了 12%，这么算下来，房价可能还有 13% 的下降空间。